Vendita di aree fabbricabili e costituzione di servitù

Lo scritto offre una valutazione critica di Cass., Sez. II, 14 gennaio 1982, n. 235, per la quale, al fine di stabilire se, nella vendita di lotti di aree fabbricabili, i contraenti abbiano inteso costituire una servitù a vantaggio o a carico dei fondi esistenti, ovvero dei costruendi edifici, devesi accertare se il vantaggio o l'onere siano indipendenti dalla prevista costruzione degli edifici, nel senso di imprimersi direttamente sul suolo non ancora edificato, con la conseguen­za che se tale indipendenza non risulta, si verte nell'ipotesi dell'art. 1029, comma 2, c.c., sicché il patto costitutivo della servitù ha effetti unicamente obbligatori e la necessità sorge solo dopo la costruzione e non si trasferisce con il puro e semplice trapasso del suolo ancora inedificato; mentre se risulta l'anzidetta indipendenza è applicabile il comma 1 dell'art. 1029 cit. e si verte nell'ipotesi in cui la servitù deve intendersi immediatamente costituita, con carattere di realità. In quest'ultima ipotesi vanno inquadrate le pattuizioni che, vietando di costruire ad una certa distanza dal confine, limitano l'edificabilità del suolo, restringendo i poteri di godimento e di utilizzazione inerenti al relativo diritto di proprietà