Dalla cessione di cubatura al trasferimento "in volo" dei diritti edificatori: l'art. 2643, n.2 bis, c.c.

The article 5 (3) of d.l. 2011 n. 70, converted with amendments in law 2011 n. 106 has introduced article 2643, n. 2 bis, of the Civil Code, which allows the transcription of contract of transfer of development rights, to make certain in the purchase market of such rights. The essay aims at pointing out a number of problems raised by the new rule, first one related to the nature of development rights. More specifically, the essay criticizes the construction of the edification right as a thing or as a new real right and then proposes the construction of the sale of this right as a transfer of the «chance of building». The last part relates to the analysis and solution of application problems of the transcription, with particular reference to the transcription of the transfers “in flight” of development rights.

L’art. 5, comma 3, del d.l. 70/2011, convertito con modificazioni dalla l. 106/2011, ha introdotto nel codice civile, all’art. 2643, il n. 2 bis, secondo il quale devono rendersi pubblici mediante trascrizione i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti edificatori, al fine di assicurare certezza al mercato degli acquisti di tali diritti. Il saggio affronta i numerosi profili problematici sollevati dalla nuova norma, in primo luogo quello relativo alla natura dei c.dd. diritti edificatori, termine, questo, ormai invalso nella prassi e utilizzato dallo stesso legislatore, al quale possono ricondursi tanto la nota vicenda della cessione di cubatura fra fondi contigui, quanto le nuove figure di diritti edificatori introdotte dalla perequazione e compensazione urbanistica. Piú in particolare si sottopone a critica la costruzione della cubatura come bene e come nuovo diritto reale tipico, per poi avanzare la proposta ricostruttiva della cessione del diritto edificatorio come circolazione della chance edificatoria. L’ultima parte del saggio è dedicata all’analisi e alla soluzione dei profili applicativi sollevati dalla disciplina in materia di trascrizione, con particolare riguardo alla trascrizione dei c.dd. trasferimenti “in volo” dei diritti edificatori.