L'Estrazione di Rendita e la Devastazione del Mercato Immobiliare Urbano: Evidenze dell'Impatto degli Affitti Brevi sulla Città di Roma

Questo articolo analizza l'impatto strutturale della proliferazione degli affitti brevi (short-term rentals, STR) intermediati da piattaforme digitali sulle dinamiche dei prezzi immobiliari, sui canoni di locazione e sui modelli di mobilità residenziale nella città di Roma. Sfruttando un panel di dati ad alta granularità spaziale (livello di zona OMI e quartiere) per il periodo 2015-2024, l'analisi isola l'effetto causale dell'espansione dell'offerta turistica extralberghiera. Al fine di mitigare le distorsioni derivanti dall'endogeneità e dalla simultaneità tipiche dei mercati immobiliari urbani, lo studio impiega una strategia di identificazione basata su variabili strumentali (IV) di tipo shift-share (Bartik), che sfrutta l'interazione tra la vocazione turistica storica dei quartieri e la crescita esogena dell'interesse globale per la piattaforma. I risultati econometrici dimostrano che l'aumento della densità degli affitti brevi ha innescato una severa contrazione dell'offerta abitativa residenziale, provocando un aumento significativo dei canoni di locazione e dei prezzi di compravendita. Tali dinamiche di capitalizzazione immobiliare hanno generato un profondo processo di "spiazzamento spaziale" (spatial displacement): l'analisi di mediazione causale rivela che l'incremento dei valori immobiliari funge da meccanismo primario per la drastica riduzione dei flussi di nuovi residenti a basso e medio reddito, accelerando i processi di gentrificazione ed espulsione verso le periferie. Il fenomeno risulta fortemente esacerbato dalle aspettative speculative legate al Giubileo 2025, che stanno trasformando il patrimonio residenziale in un asset puramente finanziario. L'articolo contribuisce alla letteratura sull'economia urbana documentando empiricamente come l'estrazione di rendita a breve termine stia alterando in modo irreversibile la demografia, la sostenibilità e la coesione sociale delle grandi città d'arte, generando un circolo vizioso che necessita di urgenti correttivi di policy locale.