Il principio di tipicità dei diritti reali e il vaglio di ammissibilità del diritto di uso esclusivo di parti comuni a favore di un condomino

Con una recente pronuncia la Suprema Corte è tornata ad esprimersi sul principio di tipicità dei diritti reali, in virtù del quale l’ordinamento vieta ai privati di coniare figure di diritto reale diverse da quelle tipizzate dal legislatore, nonché di incidere sul contenuto proprio del diritto reale tipico al fine di non snaturare il rapporto sottostante. Alla luce di tale principio, la Corte ha ritenuto nullo il titolo mediante il quale si costituisca un diritto di uso esclusivo di parti comuni a favore di un condomino, stante la non riconducibilità dello stesso alle figure di diritto reale espressamente previste dal legislatore. Sebbene si condividano le premesse poste dalla Suprema Corte in ordine alla sussistenza del principio di tipicità dei diritti reali, si ritiene più ragionevole inquadrare il diritto di uso esclusivo nell’istituto tipico delle servitù prediali. Invero, nel caso in esame, il godimento attribuito in favore di un condomino, titolare del fondo dominante, inerisce ad una singola porzione di parte comune, ovverosia del fondo servente. Dunque, la proprietà del fondo servente non si riduce ad un mero «simulacro» e ciò perché la conformazione della servitù si traduce in un diritto di godimento del fondo servente permanente ed esclusivo, e, tuttavia, parziale, perché spazialmente limitato. Di conseguenza, il contratto è da intendersi valido.