Già per Aristotele lo studio dell’economia non era fine a se stesso ma risultava strumento per il progresso della comunità, in un serrato connubio con etica e filosofia politica. Talché l’Homo economicus costituiva un modello interpretativo dell’agire umano influenzato fortemente, per cui dipendente, dai condizionamenti ambientali eppur tuttavia capace di rompere il vincolo di soggezione alla natura grazie alle scienze applicate. Come fa notare A. Sen in Etica ed Economia (Laterza 2002), per quanto le fazioni siano agguerrite, esse sono sempre in forte correlazione, perché non si possono riconoscere all’agire umano finalità prettamente utilitaristiche, né si può pensare che ve ne siano di unicamente morali. In epoca moderna, i nessi relazionali tra etica ed economia trovano ancora riscontro tra gli studiosi del ‘700 e del ‘800; spicca a tal proposito lo scozzese Adam Smith (1723-1790) che ne La ricchezza delle nazioni, ma soprattutto nella Teoria dei sentimenti morali evidenzia la concatenazione tra interesse personale e collettivo, tra sfera privata e pubblica. Con il ‘900 le due dimensioni si separano progressivamente cogenerando molte delle attuali incoerenze e difficoltà insite nel sistema economico globale. Cosicché la recente crisi dei mercati finanziari può essere interpretata a valle di una lettura critica dei modelli socio-economici adottati negli ultimi 20 anni, i quali sono sostanzialmente permeati da una fiducia sconfinata nelle applicazioni ingegneristiche al mondo della finanza e nella loro capacità di autolimitare le distorsioni proprie, oltre che quelle degli ambiti economici contaminati. Le applicazioni più spinte hanno provocato la virtualizzazione del business, al punto che i beni sottostanti alle operazioni speculative non sono più riconoscibili dall’utente finale al quale vengono trasferiti i titoli derivati dalle manipolazioni finanziarie. E’ pur vero che nella storia economica recente la virtualizzazione delle attività produttive ha connotato tutti i principali poli generatori di ricchezza. Quasi tutti i gruppi industriali nel nostro Paese (si pensi a Pirelli, Fiat ovvero a Benetton e Mediaset) sono passati dalla produzione industriale vera e propria (manifatturiera, chimica, metallurgica, edilizia, ecc.), al settore dei servizi (trasporti, immobiliare, comunicazioni, media), per poi ambire – quale ultimo stadio della metamorfosi – all’area della finanza, ove la immaterialità del bene commercializzato consente la maggiore flessibilità operativa richiesta dal mercato globale. In questo percorso il settore immobiliare è ad oggi il principale alter ego dei mercati finanziari nelle economie evolute, dissolvendo le sue storiche caratteristiche di staticità e georeferenziazione in una esasperata portabilità, grazie ai meccanismi di cartolarizzazione attuati. Ciò anche a causa degli interessi economici che gravitano attorno al settore nei Paesi occidentali. Si pensi che in Italia il comparto rappresenta il 20% del PIL, il 60% della ricchezza dei nuclei familiari e coinvolge il 30% dei finanziamenti erogati dagli istituti di credito. Tuttavia la percezione del mercato immobiliare è ad oggi estremamente differente a seconda dei punti di osservazione. Infatti, per l’acquirente che cerca una residenza familiare o lavorativa, la prospettiva rimane ristretta e circoscritta al bene materiale e alle caratteristiche che deve possedere per soddisfare le necessità quotidiane. Per i grandi gruppi finanziari e per gli avventati piccoli investitori, il mercato immobiliare si è trasformato negli ultimi dieci anni in strumento di investimento, complesso e articolato al pari dei dispositivi tradizionali del mercato borsistico (azioni, obbligazioni, derivati, ecc.). Anzi, con il mercato borsistico è stata sancita una collaborazione che ha immediatamente virtualizzato il mondo del mattone. Cosicché, oggi, esiste e va ben considerata una lettura micro e una lettura macro del mercato immobiliare, che necessitano di chiavi interpretative distinte e differentemente potenti, in termini teoretici e di strumentazione matematico-computativa necessaria alla modellazione e alla interpretazione dei fenomeni strutturali d’ambito. In tale quadro complesso si inserisce il lavoro svolto dagli autori, i quali fondano le loro osservazioni sulla lettura critica della stampa specializzata, ricostruendo le ragioni della crisi economica contemporanea e delle fibrillazioni proprie del mercato immobiliare. L’analisi è condotta in continua comparazione tra la situazione statunitense, quella europea e quella nazionale, cercando di evidenziare i motivi delle varie differenze. La trattazione parte dalla ricognizione dei fenomeni distorsivi che hanno scatenato l’attuale instabilità economica (mutui subprime, fase economica eccessivamente espansiva, bolle immobiliari e speculative, ecc.), interessandosi nello specifico del mercato immobiliare. Sull’andamento di questo vengono forniti grafici e trend riportati dai più recenti studi, in materia, prodotti in Italia e nel mondo, inquadrati nell’ottica critica propria delle verifiche ex post. Non manca una previsione di scenario per i mesi a venire, elaborata in relazione ad approcci deterministici e probabilistici oltre che su prospettazioni congetturate da operatori del settore.

Crisi economica e mercato immobiliare - Nessi eziologici e prospettive nel futuro prossimo / DE MARE, G.; Tajani, F.. - In: E-STIMO. - ISSN 2037-7061. - (2010), pp. 1-37.

Crisi economica e mercato immobiliare - Nessi eziologici e prospettive nel futuro prossimo

F. TAJANI
2010

Abstract

Già per Aristotele lo studio dell’economia non era fine a se stesso ma risultava strumento per il progresso della comunità, in un serrato connubio con etica e filosofia politica. Talché l’Homo economicus costituiva un modello interpretativo dell’agire umano influenzato fortemente, per cui dipendente, dai condizionamenti ambientali eppur tuttavia capace di rompere il vincolo di soggezione alla natura grazie alle scienze applicate. Come fa notare A. Sen in Etica ed Economia (Laterza 2002), per quanto le fazioni siano agguerrite, esse sono sempre in forte correlazione, perché non si possono riconoscere all’agire umano finalità prettamente utilitaristiche, né si può pensare che ve ne siano di unicamente morali. In epoca moderna, i nessi relazionali tra etica ed economia trovano ancora riscontro tra gli studiosi del ‘700 e del ‘800; spicca a tal proposito lo scozzese Adam Smith (1723-1790) che ne La ricchezza delle nazioni, ma soprattutto nella Teoria dei sentimenti morali evidenzia la concatenazione tra interesse personale e collettivo, tra sfera privata e pubblica. Con il ‘900 le due dimensioni si separano progressivamente cogenerando molte delle attuali incoerenze e difficoltà insite nel sistema economico globale. Cosicché la recente crisi dei mercati finanziari può essere interpretata a valle di una lettura critica dei modelli socio-economici adottati negli ultimi 20 anni, i quali sono sostanzialmente permeati da una fiducia sconfinata nelle applicazioni ingegneristiche al mondo della finanza e nella loro capacità di autolimitare le distorsioni proprie, oltre che quelle degli ambiti economici contaminati. Le applicazioni più spinte hanno provocato la virtualizzazione del business, al punto che i beni sottostanti alle operazioni speculative non sono più riconoscibili dall’utente finale al quale vengono trasferiti i titoli derivati dalle manipolazioni finanziarie. E’ pur vero che nella storia economica recente la virtualizzazione delle attività produttive ha connotato tutti i principali poli generatori di ricchezza. Quasi tutti i gruppi industriali nel nostro Paese (si pensi a Pirelli, Fiat ovvero a Benetton e Mediaset) sono passati dalla produzione industriale vera e propria (manifatturiera, chimica, metallurgica, edilizia, ecc.), al settore dei servizi (trasporti, immobiliare, comunicazioni, media), per poi ambire – quale ultimo stadio della metamorfosi – all’area della finanza, ove la immaterialità del bene commercializzato consente la maggiore flessibilità operativa richiesta dal mercato globale. In questo percorso il settore immobiliare è ad oggi il principale alter ego dei mercati finanziari nelle economie evolute, dissolvendo le sue storiche caratteristiche di staticità e georeferenziazione in una esasperata portabilità, grazie ai meccanismi di cartolarizzazione attuati. Ciò anche a causa degli interessi economici che gravitano attorno al settore nei Paesi occidentali. Si pensi che in Italia il comparto rappresenta il 20% del PIL, il 60% della ricchezza dei nuclei familiari e coinvolge il 30% dei finanziamenti erogati dagli istituti di credito. Tuttavia la percezione del mercato immobiliare è ad oggi estremamente differente a seconda dei punti di osservazione. Infatti, per l’acquirente che cerca una residenza familiare o lavorativa, la prospettiva rimane ristretta e circoscritta al bene materiale e alle caratteristiche che deve possedere per soddisfare le necessità quotidiane. Per i grandi gruppi finanziari e per gli avventati piccoli investitori, il mercato immobiliare si è trasformato negli ultimi dieci anni in strumento di investimento, complesso e articolato al pari dei dispositivi tradizionali del mercato borsistico (azioni, obbligazioni, derivati, ecc.). Anzi, con il mercato borsistico è stata sancita una collaborazione che ha immediatamente virtualizzato il mondo del mattone. Cosicché, oggi, esiste e va ben considerata una lettura micro e una lettura macro del mercato immobiliare, che necessitano di chiavi interpretative distinte e differentemente potenti, in termini teoretici e di strumentazione matematico-computativa necessaria alla modellazione e alla interpretazione dei fenomeni strutturali d’ambito. In tale quadro complesso si inserisce il lavoro svolto dagli autori, i quali fondano le loro osservazioni sulla lettura critica della stampa specializzata, ricostruendo le ragioni della crisi economica contemporanea e delle fibrillazioni proprie del mercato immobiliare. L’analisi è condotta in continua comparazione tra la situazione statunitense, quella europea e quella nazionale, cercando di evidenziare i motivi delle varie differenze. La trattazione parte dalla ricognizione dei fenomeni distorsivi che hanno scatenato l’attuale instabilità economica (mutui subprime, fase economica eccessivamente espansiva, bolle immobiliari e speculative, ecc.), interessandosi nello specifico del mercato immobiliare. Sull’andamento di questo vengono forniti grafici e trend riportati dai più recenti studi, in materia, prodotti in Italia e nel mondo, inquadrati nell’ottica critica propria delle verifiche ex post. Non manca una previsione di scenario per i mesi a venire, elaborata in relazione ad approcci deterministici e probabilistici oltre che su prospettazioni congetturate da operatori del settore.
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