Gli investimenti immobiliari nei principi contabili internazionali

Le regole contabili della normativa civilistica nazionale per la determinazione del reddito distribuibile sono finalizzate ad evitare il rischio della distribuzione di utili non realmente prodotti. Per tali motivi il principio ispiratore è quello della prudenza e il criterio di valutazione principale è quello del costo . L'influenza che ha il costo storico nei bilanci regolati dal legislatore nazionale si sviluppa in coerenza con le idee sostenute dagli economisti aziendali classici, i quali riconoscono il momento del passaggio della proprietà del bene quale momento generatore del ricavo. L'impiego del criterio valutativo del costo storico, anche se con la previsione di deroghe (art. 2426, comma 3 del cod. civ.), è strettamente collegato al principio della prudenza, che tende ad evitare l'inclusione di ricavi presunti in bilancio. "Il costo rappresenta un sacrificio, misurato in termini monetari e connesso all'acquisizione di beni o servizi in una transazione; la sua rilevazione è delegata a riflettere un'operazione specifica, con la funzione di rappresentare anche il valore delle loro qualità funzionali che partecipano al processo formativo del reddito" . Il costo esprime, quindi, il valore funzionale che l'impresa attribuisce ad un investimento, e si presenta, al tempo stesso, come valore di facile determinazione ed applicabilità. Esso, inoltre, non lascia spazio alla discrezionalità degli amministratori nel processo di valutazione degli elementi economici attivi e passivi che sono chiamati ad operare per l’elaborazione del documento di bilancio. Con l’evolversi degli studi aziendali ed il modificarsi della funzione di tale documento, l’attenzione primaria ai caratteri prudenziali rivolta ai criteri valutativi tende ad attenuarsi. Pur rimanendo sempre presente l’attenzione a restringere, quanto più possibile, i margini di manovra dei redattori di bilancio, crescente si manifesta l’interesse di garantire un’informazione vera e corretta della realtà aziendale a tutela dei terzi, tanto da diventarne il fine ultimo. Pur modificandosi nel tempo le finalità di bilancio, il criterio valutativo di base preferito dalla dottrina e adottato dal legislatore nazionale rimane, tuttavia, quello del costo storico sostenuto per l’ acquisizione o la produzione di beni e sevizi, ritenuto più prudente e di facile determinazione. Questa logica di bilancio interpreta il documento come strumento primario per controllare lo stato di salute di un’azienda. Ricordiamo, tuttavia, come la normativa civilistica italiana ed i correlati principi contabili sono contemplati in relazione alle società di capitali collocate all’interno di un contesto, quello nazionale, dove ancora persiste uno scarso sviluppo dei mercati finanziari. I principi contabili internazionali, invece, sono rivolti a grandi imprese che partecipano attivamente al dinamismo dei propri mercati finanziari. Il bilancio di tali imprese è, quindi, rivolto, non già al terzo creditore, desideroso di accertarsi che l’azienda sia in grado di far fronte agli impegni presi, quanto piuttosto agli investitori che, tramite le informazioni in esso contenute, possono effettuare efficienti scelte economiche indirizzate ad una fruttuosa collocazione dei propri risparmi. In questa nuova prospettiva la funzione informativa di bilancio si modifica ed il criterio del costo perde la sua utilità lasciando il posto a criteri nuovi, ispirati al valore corrente indicativo della situazione attuale e potenziale dell’azienda. Questi sono i criteri proposti dallo IASB contenuti all’interno dei principi contabili internazionali. L’adozione degli IAS/IFRS attribuisce, quindi, al bilancio una nuova finalità comunicativa riguardo alle performance aziendali, allontanandosi dalla “superata” concezione garantista che invece viene attribuita al bilancio d’esercizio dalla normativa nazionale. Il soddisfacimento delle esigenze informative di nuovi ed esigenti stakeholder pone, in particolare, l’accento sugli investitori e sull’opportunità concessa loro di effettuare scelte economiche dopo aver assorbito le informazioni palesate nel documento di bilancio. Le potenzialità e le dinamiche di crescita aziendali sono evidenziate, quindi, attraverso l’inserimento in bilancio sia degli utili realizzati, quanto di quelli previsti e sperati. Con una logica contraria a quella del costo storico, ed in considerazione della esigenza conoscitiva degli stakeholder aziendali, per i quali diventa irrinunciabile la possibilità di effettuare una lettura dinamico-prospettica dell’azienda piuttosto che una lettura statico-consuntiva, in ambito internazionale si sono sviluppati criteri valutativi ispirati al valore corrente, ritenuti più idonei a fornire informazioni utili a tutti coloro che desiderino effettuare scelte economiche di investimento. I criteri valutativi contemplati dallo IASB e basati sul valore corrente sono: - valore di mercato; - valore recuperabile; - fair value; - costo ammortizzato; - valore attuale. Nel tempo ha assunto sempre più importanza il criterio valutativo del fair value, divenuto il criterio base di tutto il nuovo impianto normativo internazionale. A seconda dell’ambito applicativo al quale fa riferimento, il fair value assume diverse configurazioni . Con l'introduzione del fair value viene meno la coincidenza tra reddito prodotto e distribuibile e la determinazione di quest'ultimo viene rinviata al momento della delibera assembleare di approvazione del bilancio . L’adozione del fair value quale criterio valutativo cardine dell’impianto normativo contabile dello IASB, non esclude totalmente la valutazione degli asset aziendali a valore di costo ed, in alcuni casi, viene concessa, al redattore di bilancio, la possibilità di scegliere tra i due metodi. E’ questo il caso dello IAS 40 relativo agli investimenti immobiliari. Lo IASB, infatti, contempla, per la valutazione degli investimenti immobiliari, la possibilità, per i redattori di bilancio, di scegliere tra l’applicazione del criterio del costo storico e quella del fair value. Nel caso in cui la scelta ricadesse sul criterio del costo, cosi come previsto dall’attuale normativa nazionale, l’applicazione dello standard internazionale non comporterebbe nessuna modifica ai valori da iscrivere nei nuovi bilanci redatti secondo la normativa internazionale. Nel caso, invece, la scelta ricadesse sulla valutazione a fair value il ragionamento contabile si andrebbe ad allineare con gli attuali orientamenti gestionali adottati nel sistema di reporting tipico del controllo di gestione dell’impresa. Tale contributo analizza gli aspetti fondamentali sul tema enunciati dallo IAS 40.