Promuovere la rigenerazione urbana e la riqualificazione del patrimonio costruito / Promoting urban regeneration and the requalification of built housing stock /Promoting urban regeneration and the requalification of built housing stock

The late twentieth-century economy saw a sea change, whose consequences – in essence, the growing availability of formerly productive areas now disused, abandoned, and underused – have triggered a broad process of urban requalification, mainly in terms of “replacement.” A rich and dynamic real estate market has allowed this process to develop, and has also guaranteed minority – but not insignificant – shares of financing for the “public city,” that is for public works, infrastructures, and services in Italian cities. However, starting in 2009, the process ground to a halt due to the global economic and financial crisis. This radically changed any prior outlook for the crisis in the real estate market that seems to be enduring beyond any pessimistic forecast. Today, disused, abandoned, and underused areas are a presence in major parts of cities, far beyond the traditional zones of former productive and industrial activities. This is because, on the one hand, abandonment has also involved small- and medium-sized enterprises and craft settlements, including urban fabrics marked by a nearly always random and unplanned functional mix, with conditions of abandonment and decay thus extended to these same fabrics; on the other hand, there are other, significant areas of disuse, such as those involving railway infrastructure, while not neglecting to mention the many “voids” caused by the chaotic, discontinuous, and virtually unplanned growth of the contemporary city. This situation currently entails an outlook entirely different from the past: no longer spot interventions of urban requalification (which is to say the recovery or replacement of one or more abandoned buildings), but an urban regeneration effort involving entire parts of cities. Urban regeneration, the strategy more closely linked to urban planning, will have to be developed on two levels: a first level managed by the principal instrument of governing the more critical aspects of the contemporary city, which is to say the general plan – an instrument that, if appropriately updated, is still necessary and useful; and a second, more operative level, related to specific interventions on the various urban fabrics to be regenerated.

Le conseguenze territoriali della trasformazione epocale dell’economia di fine Novecento, cioè sostanzialmente la disponibilità crescente di aree ex produttive dismesse, abbandonate e sottoutilizzate, hanno avviato un ampio processo di riqualificazione urbana, prevalentemente di “sostituzione”, che si è potuto sviluppare grazie a un mercato immobiliare ricco e dinamico, che ha garantito anche quote di finanziamento minoritarie, ma non insignificanti, per la “città pubblica”, cioè per la realizzazione di opere pubbliche, infrastrutture e servizi nelle città italiane (Galuzzi, Vitillo, 2008). Un processo che, tuttavia, a partire dal 2009, ha rallentato fino a fermarsi a causa della crisi economico-finanziaria globale, che ha cambiato radicalmente ogni prospettiva precedente. Oggi la presenza delle aree dismesse, abbandonate e sottoutilizzate riguarda parti importanti di città ben oltre le tradizionali zone ex zone produttive industriali, perché, da un lato la dismissione ha coinvolto anche le piccole e medie aziende e gli insediamenti artigiani, ivi compresi i tessuti urbani caratterizzati da un mix funzionale quasi sempre casuale e non pianificato, allargando a questi stessi tessuti le condizioni di degrado e di abbandono; mentre, dall’altro lato, si sono aggiunte altre dismissioni importanti, come quelle relative alle infrastrutture ferroviarie, senza dimenticare i molti “vuoti” causati dalla crescita caotica, discontinua e praticamente non pianificata della città contemporanea (Indovina, 2005; Oliva, 2010). Questa situazione comporta oggi una prospettiva del tutto diversa rispetto al passato: non più interventi puntuali di riqualificazione urbana, cioè di recupero o sostituzione di uno o più edifici dismessi, ma un intervento di rigenerazione urbana che coinvolga quindi intere parti di città. Una strategia che dovrà essere sviluppata a due livelli: un primo livello gestito dallo strumento principale di governo degli aspetti più critici della città contemporanea, vale a dire il piano generale, uno strumento ancora necessario e utile se adeguatamente rinnovato; un secondo livello più operativo, che riguarda interventi specifici sui diversi tessuti urbani da rigenerare.