Tor Bella Monaca: valutazioni di convenienza finanziaria tra demolizione e ricostruzione o riconversione

Nell’ambito della Ricerca “Rigenerazione dei quartieri di Edilizia Residenziale Pubblica. Il caso di Tor Bella Monaca a Roma” sono stati proposti metodi e criteri d’intervento per dare un nuovo assetto al quartiere basati su azioni indirizzate a “costruire sul costruito”, riorganizzando le dotazioni infrastrutturali, il sistema del verde e gli spazi pubblici e riqualificando l’edificato con operazioni di densificazione, completamento e ristrutturazione degli edifici esistenti, senza ampliare il perimetro urbano del quartiere. Il presente contributo, elaborato nell’ambito degli approfondimenti svolti in quest’ultima ricerca nell’HousingLab del Dipartimento di Architettura e Progetto dell’Università di Roma “Sapienza”, ha sviluppato una prima analisi valutativa, da sottoporre ai decisori, atta a delineare alcuni temi su cui impostare una più organica, approfondita e articolata valutazione per formulare un giudizio di convenienza circa l’ipotesi di riqualificazione maggiormente in grado di soddisfare i diversi stakeholders che nel processo di rigenerazione sono coinvolti. L’approccio valutativo adottato ha compreso un’iniziale analisi di carattere generale e strategico, riferibile all’intero piano di zona, volta a individuare e valutare alcune principali esternalità positive/negative che possono verificarsi (effetti e ricadute su ambiente, popolazione, collettività) in conseguenza di ciascuna delle due proposte alternative su menzionate. Ad essa segue, prendendo a riferimento l’area del comparto M4 di TBM, per il quale all’interno dell’HousingLab sono state sviluppate delle proposte di riarticolazione architettonica, una prima sintetica verifica sulla sostenibilità finanziaria delle due ipotesi di intervento. Dapprima sono state esplicitate e definite (demolizione/ricostruzione o riconversione) le ipotesi/ obiettivi d’intervento e i dati caratterizzanti relativi all’incremento di volumetria ammissibile in funzione del modello insediativo proposto e alle destinazioni d’uso post-trasformazione. Successivamente, si è proceduto a elaborare un’analisi costi-ricavi sulla base di formulazione della stima di valori di costo e di mercato.